01　全体計画

建築を考えるうえで、最も大切な”基本計画”

その中でも建築地の把握は最重要です。

自らが所有する土地であっても無制限に建物を建てられるわけではなく、

　①地域全体的な制限

　②敷地特有の制限

この二つが関わってきます。

①地域的な制限の代表例は　《市街化調整区域内》であり、開発や売買に制限が生じます。

　さらに、《用途地域》や《防火・準防火地区》など建築物の仕様に制限が生じるものもあります。

②敷地特有の制限としては　《農地or非農地》や《所有権の状況》《レッドゾーンエリア》

　場合によっては敷地内に《赤道-あかみち》や権利不明の土などが混ざっていることで

　建築許可や金融機関のローン審査が通せない敷地もあります。

山間地や旧集落では、把握している敷地ラインと、法規上の所有者にずれがある場合が多く、

ケースによっては敷地周辺を含めた大規模な測量や公図変更などが生じる場合があります。

敷地に関してはほかにも、周辺の道路や水路などの関係性により

《セットバック規制》や《水路上空使用料》が生じる場合があるため、早期に事前確認を

行うことが非常に大切です。

建築の計画から完成までは、早くても約10ケ月。

1年以上かかるのが一般的で、許認可の状況によっては数年単位で時間がかかかる場合があります。

建築予算は《住宅本体》はもとより、敷地ごとの状況に合わせて

《既存建物の解体》　《インフラ工事費用》 《造成費用》　 《登記・分筆費用》

など、さまざまな費用を把握することが大切です。

例としては、住宅本体以外は殆ど費用が掛からない土地もあれば、

《 既存建物の解体・インフラ更新工事・擁壁造成・盛り土工事+所有権移転・分筆手続き》

これらがフルセットで必要になる敷地もあります。

この場合は住宅本体費用以外に+1,000万円近い費用が発生するケースもあるため、

事前に敷地の特性・必要になる手続きを把握したうえで次のステップに進むことが肝心です。　

当然ながら、長い実務経験の中で様々なケースを実際に解決してきましたので、

事前の調査はもとより、様々な手続きを自社のチームと法的な専門家である

土地家屋調査士・司法書士等と連携しながら解決していきます。